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안산시의 대표적인 먹자.유흥상권 하면 지하철 4호선 중앙역역에
있는 중앙로데오라고 말 할 수 있다. 중앙역과 안산 종합버스터미널로
일 평균 3만7천여명의 유도인구가 움직이는 상권이다.
움직이는 유동인구 중에 20대 비중이 31.7 프로 차지할 정도로 젋음의 거리다.
중앙역이 서울예술대, 한국호텔 관광전문학교, 한양대 에리카 캠퍼스 등
대학생 통학로의 허브 역할을 맡고 있어 기본적으로 20대 비중이 크다.
타 연령층의 분포 및 균형과 요일별 유동인구가 비교적 고르게 분포 되어 있어
모텔 상권으로 볼때는 20대 부터 중장년층까지 비교적 고르게 분포되는 상권이라
볼 수 있다.
안산시 중앙로데오 라인을 항아리 상권 또는 포켓 상권이라 부르는데,
항아리리 상권이란? 유동인가 타 지역으로 빠져나가기 힘든 상권을 말합니다.
요즘에 들어 이지역 상권이 활성화 되어 가고 있다. 그 이유는 안산시가
전체적으로 다문화 경향이 두드려지게 강해지고 있기 때문이다. 현재
중앙역 로데로 상권 이외에 안산 타 지역같은 경우 점점 중국인, 베트남,
러시아,우스베키스탄,몽골 등 외국인 근로자들 수요가 점점 많아짐에 따라
내국인들이 중앙역 로데오 거리 로 몰리는 현상이 두드려지고 있다.
이 로데로상권에서 모텔 상권은 예전에 비해 기본 매출이 받쳐주면서
꾸준한 매출이 나오는 지역으로 변모 되어 있다.
이 지역 모텔은 단독건물이 3~4개가 대로변에 붙여 있고, 그 이외에는
복합건물에 위치해 있다.
객실수는 평균 30개 중후반으로 구성되어 있고, 평균 매출은 5천만원정도
나오고 있어 모텔 1급지로 급상한 지역이다.
복합 건물에 위치한 모텔에 대해서 일반적으로 모텔 운영하는 분들에게는
좋은 인식을 가지고 있지 않다.
하지만 내 생각은 다르다.
내가 다양한 지역에 답사 및 상권라인 분석한 결과 지역적 특성과 주변 상권에
따라 복합 건물이 수익성이나 운영상 많은 장점을 가지고 있다고 생각한다.
우선 시설적 투자대비 수익성이 높다는 것이다. 복합건물은 단독건물에 비해
시설 투자 비용이 30~40프로 정도 절감 효과가 있다. 단독건물 같은 경우 같은
경우 외부 인테리어 비용이 총 시설 경비에서 비중이 만만치 않게 들어간다.
거기에 주차장 관리에 대한 스트레스도 적지 않게 크게 들어 온다.
복합 건물 같은 경우 주차장 관리나 스트레스가 적은 편이다.
현재 이 상권 같은 경우 주차장이 포화 상태이기 때문에 모텔에 주차하고 들어
오는 것을 기대 하는 것이 많지 않다. 걸어서 들어오는 손님이 거의 80프로
이상 차지하고 차가 있어도 알아서 주차하고 들어오는 손님이 많은 지역이다.
모텔상권으로 이 지역 모텔매와 모텔임대에 대해 생각해 보자.
모텔임대 같은 경우 시설적 부분만 받쳐 준다면, 매출적인 부분은 어느 정도
보장이 되기 때문에 기본적으로 2가지는 받드시 확인해야 한다.
첫번째로 복합상가에서 제일 중요한 건물에 대한 관리비다.
건물에 대해서 공동으로 사용되는 비용을 건물에 운영하는 사람들이
나누어 내는 것을 말하는데 이 관리비는 각각 건물에 따라 책정이
다르기 때문에 모텔 임대 할 경우 보증금 대비 월세 책정이 월매출과
비교해서 적합하다고 해도 관리비가 보이지 않는 월세로 다가올 수 있다.
월세 책정금액에서 플러스 관리비를 꼼꼼히 알아 봐야 한다.
두번째로 인테리어 부분인데 먹방 즉, 창문이 없는 방이 몇개 인지 받드시
확인해야 한다. 창문이 없는 방 같은 경우 손님들이 꺼려하는 경우가
많기 때문에 객실단가를 제대로 받기 어려울때가 발생하는 경우가 많다.
환풍시설이 되지않은 상태에서 흡연이 이어질 경우 냄새가 빠지지 않기
때문에 객실 회전 비율이 떨어지는 문제가 있다.
복합건물에 모텔 같은 경우 먹방에 환풍기 시설에 대한 확인 필수이다.
모텔텔매매 같은 경우 복합건물 모텔을 꺼려하고 있다.
이유는 매입 후 산 가격 이상으로 매매가 어렵다는 것과 건물에 대한 노후로
재건축시 제대로 된 가격을 받기 어렵다는 인식이 강한 편이다.
내 소견은 모텔은 현재 수익성을 보고 움직이는 거지 향후 발전 및 매입후
재 매매시 차익을 많이 볼 생각을 한다면 맞지 않는 업종이다.
복합건물 모텔 같은 경우 시설 투자대비 수익성 매우 높은편이다. 이 지역
같은 경우 객실대비 수요층이 넘쳐 나고, 단독건물 보다 대부분 복합 건물이
포진 되어 있다.
복합 건물 특성상 먹자.유흥상권 한복판에 있어 매출적으로나 수요층 변동이
적을 것으로 전망된다.
현재 매매 진행 중인 매물중에 이지역 상권에 있는 복합 상권으로 중앙역 로데오
상권중 메인 자리에 위치해 있으며, 매매가 33억 융자 18억인 모텔이다.
객실은 33개이고 인테리어 한지 1년반정도 된 모텔이다.
매출은 평균 7500만원 정도 나오고 있다.
직접 답사 할대 정말 장사 되는 구나 하는 느낌을 받을 만큼 장사가 잘 되고 있었다.
매매가 30억 초반에 매출 7500만원
이 지역에 같은 조건에서만 나올 수 있는 매출이다.
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